作者：苌静思、马梽进

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2018年12月28日下午15时56分，西安市人民政府办公厅发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》（以下简称“《实施意见》”）的通知，实施意见自2019年1月1日起正式实施。2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范公开征求意见通知。其中除备受关注的住宅建筑应以套内使用面积进行交易外，再次提出城镇新建住宅全装修交付，同时对房屋验收交付给出了详细的标准。虽然实现全装修会面临诸多实际问题和困难，但是毛坯房退出市场已成为了大势所趋，追赶超越的大西安实行全装修也是局势使然。

 

纵观全国建筑装饰装修产业，它是伴随着改革开放发展起来的，改革开放的40年也暨建筑装饰行业发展的40年，40年间产业发展不断扩大，模式不断更新。十三五规划指出：到2020年新开工全装修成品住宅面积要达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例占到15%的发展目标，国家大力推广的全装修正是发展模式的又一次巨大革新。目前，全国累计发布全装修政策约29次，涉及到北京、浙江、上海、江苏、山东、海南、湖南、河南19个省级行政单位。在供给侧结构改革深入实施的大背景下，推广建筑全装修不仅有利于节约大量的社会资源，更有利于建筑产业的现代化。

 

但是，革新伴随着风险，机遇伴随着挑战，转型也伴随着淘汰。作为装饰装修产业中的广大主体——装饰装修企业，在住宅全装修新政颁布实行下，也将面对合作对象的变化、面对合作对象提出的更高要求，面临优胜劣汰重新洗牌的发展境地。在这种形势下，装饰装修企业应顺应潮流，积极调整、加速转型，才能应对挑战、抓住机遇，才能获得更广阔的市场和机会。那么装饰装修企业如何在全装修时代中迎接挑战、顺势而上？笔者将根据已出台的《实施意见》和2018年陕西省装饰装修合同纠纷的大数据报告，并结合以往对西安市大型装饰装修企业的法律服务经验，对此进行分析并提出相应建议。

 

一、关于《实施意见》，圈重点如下：

   

（一）什么是住宅全装修

 

全装修是指新建城镇住宅中的集合式住宅，在竣工验收前，套内必须达到所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，设备管线及开关插座安装完成，厨房和卫生间的基本设备安装完成(具体标准见《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房〔2002〕190号)等规范性文件的要求)。

 

（二）住宅全装修实施时间

 

2019年1月1日前已获得住宅用地的建设项目，可延用原审批规定的建设方式开发（鼓励开发建设单位对住宅建设项目按全装修标准进行统一的装饰装修）。自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

 

（三）住宅全装修实施范围

 

1、西安市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新出让或划拨土地上，除拆迁安置房以外的住宅建设项目实行全装修。

 

2、蓝田县、周至县根据实际确定实施全装修的新建住宅项目范围，但全装修总施行比例不低于新建设住宅总面积的50%。此后逐年递增，2021年后达到100%全装修建设。

 

（四）住宅全装修的建设管理

 

1、在土地供应源头加强引导，将实行全装修的要求纳入地块规划条件；

 

2、在建设工程质量和安全监管环节，加强对全装修建设项目的设计、施工、管 理、验收等阶段的监管；

 

3、严格商品住宅价格管控，一套一标，明码标价；

    

4、加强商品住宅销售管控，申请商品房预售许可证应提交装修工程施工许可证明，在销售现场和合同文本中明确装饰装修的内容、标准及交付要求；

    

5、健全和完善信用管理机制，拒不履行保修责任的，纳入企业信用档案；

   

6、鼓励实施菜单式装修；

    

7、强化住宅建设各主体管理责任。

   

二、2018年陕西省装饰装修合同纠纷大数据——往后纠纷：数量增加、更为复杂、特点也不同

 

住宅装修行业已经发展成建筑业中的支柱性子产业之一，随着全装修时代的来临，可能涉及的争议想必也会同步增加。笔者通过对2018年陕西省法院审结的与装饰装修合同有关的民事纠纷案件进行分析，分析裁判文书的主要焦点问题、高频法条、裁判规则，以求为装饰装修行业法律实务提供借鉴、参考。

 

1、根据Alpha 案例库统计显示，2018年度陕西省涉及装饰装修类合同纠纷案件为862件，具有如下特点：

 

案件数量分析：

审理程序情况分析：

  

2018年度陕西省审理结案的装饰装修类案件862件。其中一审512件，二审案件101件，再审案件14件，执行232件，其他3件。一审案件中撤回起诉159件，全部\部分支持157件，驳回起诉52件，全部驳回17件，不予受理1件，其他40件。二审案件中维持了43件，改判20件，发回重审7件，撤回上诉5件，其他10件。

 

2、争议主体及焦点分析：

 

我们对判决进行分析研读，争议主体除装饰装修公司外，相对方多为家装个人或公装单位这样的装修方，争议焦点主要集中在工程款的支付、利息和违约金、工程的竣工验收和结算、工程质量、工期延误损失这几个方面。其中：

 

1）工程款（291件）

 

涉及工程款支付的共291件，主要包括未支付工程款、未按照约定支付工程款、工程款支付条件或时间约定不明等。

 

2）利息（241件）

 

涉及到工程款利息的有241件，主要集中在利息的标准，利息是否明确约定等。

 

3）违约金（125件）

 

涉及违约金的共125件，主要涉及违约金的标准，起算时间等问题。

 

4）竣工验收（96件）

 

涉及到竣工验收的有96件，主要涉及竣工验收的时间，未经竣工验收的处理等事项。

 

5）结算（179件）

 

涉及结算的共有179件，主要集中在结算是否实际办理，结算的效力，结算的依据等方面。

 

6）工程质量（76件）

 

涉及工程质量的76件，主要涉及对是否存在质量问题及出现质量问题的处理方式等问题。

 

7）工期（154件）

 

涉及到工期的有154件，主要涉及工期延误的原因、损失及赔偿标准等问题。

 

8）质保金（45件）

 

涉及到质保金的45件，主要涉及质保金的支付条件与金额等问题。

 

从近几年的发展趋势来看，陕西省装饰装修合同纠纷正呈现逐步上升的趋势，一方面反映了装饰装修行业业务逐年增加，另一方面反映了装饰装修行业法律问题不断滋生。总的来看，因为合同重要条款的缺失以及缺乏证据保存意识造成装饰装修公司损失的情况占了大多数。合同订立及履行中的不严谨不规范一直是装饰装修企业存在的较大问题，如果还保有着只要施工了，合同价款一定能够全部得到的朴素观念，甚至躺在权利上睡觉，法律多半会“视而不见”。

 

同时随着全装房的推进，可以预见到的是毛坯房会逐渐退出历史的舞台，以新房装修为主要业务对象的家装公司会在短时间内会失去市场，将更多的面临合作对象变为房地产开发商或者施工总承包方的现实。如此一来，装饰装修所涉及的纠纷较之上述状况将发生与之不同的特点，纠纷的主体多会转变为房地产开发商、施工总承包商与装饰装修企业之间。

 

根据目前的趋势，装饰装修公司可以和房地产开发商、施工总承包商合作为房屋做配套装修，顺应全装修的潮流；也可以转型着重发展“大家居”，即将软装、定制、高端设计整合，提升家居品质，向“精装修”出发。当然，具有优势地位的房地产开发商和施工总承包方更愿意让风险转移，无论是装饰装修设计，还是施工，以及材料的采购，都对装饰装修企业提出更高的要求。另外，房地产开发商、施工总承包方也会找大型装饰公司合作，让装饰公司作为后勤保障，这是也是相对明智的做法。装饰装修企业作为乙方面对大而强势的装修方，话语权自然较弱。所以对于家装公司、小型装饰装修企业来说何去何从显得更为紧迫。而对于中大型装饰公司来说，面临的压力和挑战也是一样的，以后的竞争更加白热化。但是如果能积极调整企业管理，增强抵御法律风险的能力，迎接挑战、抓住机会，对于装饰装修企业来说也是做大做强的大好时机。

 

三、装饰装修企业如何自我革新，重塑新格局

               
 

全装修时代，对装饰装修公司提出了更高的要求，包括资金实力、产品体系、人员队伍、施工质量、售后维护等各个方面。具有参与开发商招标并且能够中标或者与施工总承包达成专业分包的能力，自然需要实力担当，而市场上大多数装饰企业还不能适应成品住宅的发展需要，其成本管控、设计能力、施工组织与管理、供应链建设等条件还不足以能支撑和房地产对接的水平。因此装饰装修企业面对新形势，如何自我革新，调整战略、加速转型、增加抵抗风险的能力，从而充实企业重量、提高企业实力在未来发展中就显得尤为重要。战略转型过程中的合同管理、装修材料管理、施工人员管理、施工过程管理及装修服务模式管理，需打破以往松散的状态，形成更科学、更严整、更有效的模式。

    

1、企业合同管理科学化

    

根据以往的调查显示，在装修项目中有完善的、详细的设计图纸并且有完整的合同文件的，装修工作一般完成质量比较高，并且总体的进度较为稳定，装修方对于装修结果也较为满意。而一些没有完整的合同文件的装修项目，装修方的满意程度则比较低，存在问题和质量缺陷的情况较多。所以，以往大市场的装修环境下已经可以发现合同管理在装饰装修工程中的重要价值。对于未来全装修高要求的市场环境下的重要性自然不言而喻。企业合同体系化、规范化、科学化的统一管理，将对后期工程的开展及工程的回款具有重要保障作用。

    

2、装修材料管控规范化

    

在未来的装修中，装修材料、小家电、五金照明等相关装修装饰产品，很大可能会由原来的个体采购变成装修公司集中采购。装修公司材料采购人员应本着对公司高度负责的态度，在保证材料质量的前提下，努力降低公司经营成本。材料采购人员应熟悉建材市场，熟练掌握市场行情。在选定材料商前，可通过资信调查等方式根据发包方的实际要求了解供应商的产品品质、商家的信誉，选定“靠谱”的材料商，确定交易对象，严格把控交易风险。积极采取各种有效手段保证材料的及时、合格供应。材料的采购应签订供销合同，避免空头承诺。材料的验收也应当更加关注和规范。同时，企业应加强材料采购的管控，制定相应的监管制度。

    

3、施工人员管理稳定化

    

以往闲散的游击队式的装修队伍已不能满足未来大型的开发商装修需求，因企业与施工人员缺乏稳定的关系，能够管控的方式则有限，对施工人员不了解，施工工艺和质量可能存在不稳定或无保障的可能性。如此一来，即使取得与开发商的合作机会，但履约能力无法保障，将大大降低信誉度，影响公司对外形象，从而可能导致失去未来获取业务的机会。对于装修公司而言，应逐渐建立自己的施工队伍，对施工人员进行规范化管理，对施工技术予以培训，保证施工质量及效率。

   

 4、施工过程管理常态化

 

装修装饰企业因其在订立合同时的地位决定了其对合同的影响力有限。开发商或者施工总承包商作为“甲方爸爸”，使装修企业难以在其提供或占绝对优势地位的合同文本中有“大作为”。既然客观如此，装修企业就需要依靠并充分利用自身的装饰装修经验，在施工的过程中对自身的利益进行合理保护和争取。装饰装修是一个动态发展的过程，施工中必然遇到各种情况影响工期或者费用，而装饰装修企业通常疏于过程资料的形成及管理，遇到纠纷时便遭遇主张无依据的情形。因此装饰装修企业应提高意识、加强相应管理，项目现场工作人员要养成依约行事的好习惯，对非因自身原因的进度拖延、设计变更、工程量增加、装修方违约等情形致使工期迟延、费用增加的，应及时以书面报告、工作联系单、签证单等书面形式固定下来，并按照相关合同约定或规范及时索赔，才能尽可能抵抗风险，以维护自身权益。

 

5、服务模式管理标准化

 

装修公司如何转型与房地产开发商或施工总承包方对接，能够提供整套标准化的后勤保障和服务，这也是未来装修公司的生存方式之一。服务比单纯的技术更重要，以前是一对一的服务，而现在是对开发商大批量且个性化需求的服务，会对工程的专业度及服务度要求更高，监管也会更多，因此装饰公司的装修服务模式也要转型与创新。

 

全装修时代，整合新生态，重塑新格局，不仅适用于整个装饰装修行业，更应该适用于每一家装饰装修企业。行业中坚力量——装饰装修企业，加速转型、积极迎战，你准备好了吗？